دليل الملكية المشتركة في الجزائر: قواعد تسيير العمارات، الأعباء، وحل النزاعات بين الجيران
مصعد معطل منذ شهور، سلالم بدون تنظيف أو إنارة، جار يرفض دفع اشتراكات العمارة، وتسرب للمياه من السطح أو من شقة الجار دون أن يتحرك أحد لإصلاحه! في الكثير من الأحياء السكنية في الجزائر، تتحول الحياة داخل العمارات إلى معاناة يومية.
السبب الرئيسي لهذه الفوضى هو أن أغلب السكان يجهلون حقوقهم وواجباتهم التي ينص عليها قانون الملكية المشتركة في الجزائر. في منصة الشروحات “Guide Logement”، بسطنا لكم هذا القانون لنوضح لكل مالك شقة: ما الذي تملكه فعلياً؟ من يدفع تكاليف الصيانة؟ وكيف تتعامل قانونياً مع الجار الممتنع عن الدفع أو المتسبب في الضرر؟
ما هي الملكية المشتركة؟ (الأجزاء الخاصة مقابل الأجزاء المشتركة)
بمجرد شرائك لشقة داخل عمارة (سواء من مرقٍ عقاري خاص، أو في صيغ LPA، LPP، السكن الاجتماعي، أو عدل بعد التمليك)، فإنك تدخل تلقائياً في نظام “الملكية المشتركة”. هذا يعني أنك تملك شيئين:
الأجزاء الخاصة (ملكيّتك وحدك): وتشمل المساحة الداخلية لشقتك، الغرف، البلاط، الأبواب الداخلية، والحمامات. يمكنك تعديلها أو صيانتها بحرية تامة بشرط عدم المساس بالأعمدة الحاملة للعمارة.
الأجزاء المشتركة (ملك لجميع السكان): وتشمل الأرض، الأساسات، الجدران الحاملة، الواجهة الخارجية، السطح (Terrasse)، القبو (La cave)، السلالم، المصعد، المساحات الخضراء، وقنوات المياه والصرف الصحي الرئيسية.
تنبيه هام: سكان الطابق الأخير لا يملكون “السطح” بمفردهم، وسكان الطابق الأرضي لا يملكون “القبو” أو الحديقة المحيطة بالعمارة! هذه أجزاء مشتركة يحق لجميع السكان الانتفاع بها ولا يجوز الاستحواذ عليها.
من يسير العمارة؟ دور “السانديك” (المتصرف) والجمعية العامة
لتفادي الفوضى، ينص القانون الجزائري على تأسيس جمعية عامة للملاك تجتمع مرة واحدة على الأقل كل سنة. وظيفة هذه الجمعية هي التصويت على ميزانية الصيانة وتعيين مسير للعمارة يُعرف محلياً باسم “السانديك” (Syndic) أو متصرف الملكية المشتركة.
يمكن أن يكون المسير أحد سكان العمارة المتطوعين، أو مكتباً محترفاً ومعتمداً في إدارة الأملاك العقارية (وفق المرسوم التنفيذي 09-18).
نصيحة عملية: إذا كانت عمارتكم بدون مسير، فإن الخطوة الأولى لفرض النظام هي توجيه دعوة مكتوبة لجميع السكان لعقد اجتماع، وتدوين “محضر جلسة” يتم فيه انتخاب مسؤول وتحديد مبلغ الاشتراك الشهري، ليصبح القرار ملزماً للجميع.
من يدفع أعباء العمارة؟ وما هو الحل مع الجار الذي يرفض الدفع؟
يلتزم جميع السكان بالمساهمة في أعباء الملكية المشتركة، والتي تشمل: فاتورة كهرباء السلالم، تنظيف العمارة، الحراسة، صيانة المصعد، وإصلاح السطح ضد تسربات مياه الأمطار.
مشكلة الجار الممتنع عن الدفع: عندما يرفض جار أو اثنان دفع مستحقات الصيانة، يتوقف البقية عن الدفع وتتدمر العمارة. القانون هنا يمنح لـ “السانديك” (المعين رسمياً بمحضر الجمعية العامة) سلطة توجيه إعذار رسمي للجار الممتنع، وفي حال استمرار الرفض، يمكن استصدار أمر بالأداء عبر المحكمة لإجباره على تسديد ديونه تجاه العمارة.
حالة خاصة: سكنات “عدل” (AADL) وديوان الترقية (OPGI)
في سكنات عدل (AADL): طالما لم تسدد كامل ثمن الشقة، تظل العمارة خاضعة لتسيير فرع Gest Immo، وتُدمج أعباء العمارة مباشرة في الفاتورة الشهرية مع قسط الإيجار. حذارِ من التهاون: التخلف عن دفع فواتير وأعباء “جاست إيمو” قد يؤدي إلى إجراءات قضائية تصل إلى فسخ عقد البيع بالإيجار وطرد المستفيد (كما حدث فعلياً في عدة قضايا مؤخراً).
في سكنات OPGI: يتولى الديوان تسيير العمارة، وعندما يشتري بعض السكان شققهم ويبقى آخرون كمستأجرين، تصبح الملكية مشتركة بين السكان المالكين وديوان الترقية.
أشهر 3 نزاعات بين الجيران في العمارات وكيفية حلها قانوناً
1. تسرب المياه من شقة الجار (الكتمان)
إذا حدث تسرب للمياه من شقة جارك في الطابق العلوي وتسبب في تضرر سقفك أو جدرانك، ورفض الجار إصلاح العطب ودياً:
قم بإحضار محضر قضائي (Huissier de justice) لمعاينة الضرر وتحرير محضر رسمي.
إذا كنت تمتلك عقد تأمين متعدد المخاطر على السكن، يمكنك التصريح بالحادث لشركة التأمين الخاصة بك، وهي من ستتكفل بتعويضك ومطالبة شركة تأمين جارك أو متابعته.
2. حكم غلق الشرفة (البالكون) أو تغيير الواجهة
قيام أحد السكان بغلق الشرفة بالبناء أو النوافذ الألمنيوم، أو وضع شباك حديدي يبرز للخارج، أو تركيب مكيف هواء يشوه الواجهة أو يقطر على الجيران، يعتبر مخالفة قانونية لأنه يمس بالمظهر الخارجي للعمارة (وهو جزء مشترك). يتطلب هذا الأمر موافقة الجمعية العامة للسكان بالإضافة إلى ترخيص من مصالح التعمير بالبلدية.
3. الاستحواذ على القبو (La Cave) أو السطح
تحويل قبو العمارة إلى ورشة أو مخزن خاص، أو غلق السطح ومنع السكان من الوصول إليه، هو تعدٍ صريح على ملكية الغير. يحق لجمعية السكان توجيه إعذار للمعني، ثم اللجوء للقضاء الاستعجالي لإخلاء الأجزاء المشتركة فوراً.
📌 شروحات عقارية هامة قد تهمك:
الأسئلة الشائعة حول الملكية المشتركة
هل يحق لساكن الطابق الأخير قفل باب السطح؟ لا، السطح جزء مشترك بين جميع ملاك العمارة، ولا يحق لأي شخص احتكاره أو منع الجيران من الوصول إليه لصيانة الهوائيات أو الخزانات.
هل يمكنني غلق الشرفة (البالكون) دون إذن الجيران؟ من الناحية القانونية لا يجوز، لأن الواجهة الخارجية ملك مشترك، وأي تغيير فيها يتطلب موافقة جمعية الملاك وترخيصاً من البلدية.
هل أعباء العمارة إجبارية لمكتتبي عدل (AADL)؟ نعم، تُدرج أعباء الصيانة والتسيير ضمن فاتورة (Gest Immo) الشهرية، والامتناع عن تسديدها يعرض المكتتب لخطر فسخ العقد.
المصادر المرجعية:
